Los propietarios dicen que los lÃmites estatales de alquileres pueden forzarlos a aumentar las rentas
El prominente abogado de propietarios de viviendas, Dennis Block, se presentó ante una multitud de más de 200 personas en una feria comercial de arrendadores de apartamentos en Pasadena y se jactó de haber desalojado a “más inquilinos que nadie en el planeta Tierraâ€.
Block dijo que estaba orgulloso de hacer cumplir lo que para Estados Unidos fue construido: los derechos de propiedad. Luego habló sobre el “flagelo de este nuevo control de alquileres en todo el estado que está por venir†y ofreció algunas formas en que los propietarios podrÃan evadir las reglas que a partir del 1 de enero limitarÃan los aumentos anuales para los inquilinos al 5% más inflación y requerirÃan una “causa justa†para desalojar.
¿Su consejo? Entregue rápidamente avisos de desalojo sin culpa a inquilinos que pagan un alquiler bajo o hacen solicitudes frÃvolas.
La junta de supervisores ha votado a favor de la aprobación de mociones permanentes de estabilización de rentas y defensa de desalojo.
“No tienen que sentirse mal por esoâ€, dijo el miércoles en la feria de Apartment Assn. of Greater Los Angeles, que representa a los propietarios. “No es culpa suya, es culpa de los legisladores estatalesâ€.
Se espera que el gobernador Gavin Newsom firme el proyecto de ley 1482 de la Asamblea este mes. Y mientras los partidarios celebran su potencial para detener el flujo de personas a las que se les expulsa de sus comunidades o se colocan en las calles, los propietarios están lidiando con lo que significa para ellos.
En medio de la crisis de la vivienda y la falta de vivienda en California, la Junta de Supervisores de Los Ãngeles votó a favor de redactar una ordenanza permanente de control de rentas.
La ley de lÃmite de alquiler cubre sólo edificios de más de 15 años y se aplica a viviendas unifamiliares únicamente si son propiedad de corporaciones u otros inversores institucionales. Caduca en 2030 y no anulará las estrictas ordenanzas de control de alquileres en lugares como Los Ãngeles y San Francisco.
La forma en que reaccionen los dueños de propiedades contribuirá en gran medida a determinar qué tan efectiva es la ley para proporcionar una mayor protección a los inquilinos en los mercados de viviendas de bajo costo de California.
“Simplemente hacer una inversión pasiva en propiedades de alquiler se ha convertido en una gran carga y riesgo, por lo que los propietarios tienden a gravitar sobre lo que la gente como Dennis tiene que decir con la esperanza de que pueda haber algo de alivioâ€, dijo Daniel Yukelson, director ejecutivo de la asociación. “Mientras más intente el gobierno arrinconar a los dueños de propiedades de alquiler, más buscarán, por naturaleza, formas de sortear esas regulaciones para proteger las grandes inversionesâ€.
En respuesta a la crisis de vivienda de California, el gobernador Gavin Newsom anunció un acuerdo con los lÃderes legislativos para limitar los aumentos de alquiler para millones de personas.
Hoy en dÃa, los dueños de unidades no controladas generalmente pueden decirle a los inquilinos a largo plazo que se vayan en 60 dÃas sin motivo alguno, siempre que hacerlo no rompa un contrato de arrendamiento. A partir del 1 de enero, los propietarios cubiertos por la ley sólo deberán de tener como excusa la falta de pago del alquiler o daños a una unidad, para eliminar a los inquilinos que han vivido en sus unidades al menos un año.
Block señaló que cualquier aumento reciente en el alquiler por encima del lÃmite próximo debe cancelarse en enero. Pero no existe una disposición similar para las nuevas reglas de desalojo por causa justa. Como resultado, explicó, es posible deshacerse de los inquilinos que pagan poco y aumentar significativamente la renta, los propietarios pueden cobrar lo que quieran por las unidades vacantes, siempre que el aviso de desocupación expire antes del 1 de enero.
El controvertido abogado hizo un discurso similar en otra feria comercial reciente, en un correo masivo y publicaciones en redes sociales.
Yukelson dijo que no recomienda desalojar rápidamente a los inquilinos para evitar la nueva ley y manifestó que la perspectiva “se ve mal†para la industria. Aseguró que no sabÃa que Block darÃa ese consejo en la feria comercial; el abogado fue invitado, comentó Yukelson, porque es un “buen personaje y un buen oradorâ€.
En una entrevista, Block dijo que sus sugerencias están dentro de la ley y ayudan a los propietarios a maximizar sus ganancias, “esa es la razón por la que compra propiedades con ingresosâ€.
Los propietarios a menudo son vistos como si fueran de piedra. Pero hay muchos tipos diferentes, cada uno con sus propias estrategias de inversión.
Hay empresas de inversión profesionales que compran edificios en zonas de gentrificación para que puedan aumentar el alquiler.
Yukelson y otros en la industria dicen que muchos propietarios pequeños ofrecen viviendas relativamente asequibles y no siempre aumentan el alquiler. Pero temen que una vez que los dueños se den cuenta de que no tendrán una opción para un gran aumento en el futuro comenzarán a incrementar el alquiler con mayor frecuencia, tal vez hasta el máximo permitido.
“La decisión de decir,†voy a renunciar a este dinero este año†es una resolución diferente a, ‘voy a renunciar a este dinero para siempre’â€, dijo Russell Lowery, director ejecutivo de California Rental Housing Assn.
En entrevistas, algunos pequeños propietarios dijeron que el proyecto de ley no cambiarÃa nada. Pero en la feria comercial de Pasadena, dos de ellos manifestaron que planean seguir el consejo de Block. Uno comentó que querÃa deshacerse de un inquilino “problemático†antes de que las nuevas reglas le dieran a esa persona más poder para disputar las acusaciones.
Otro, que se llamó a sà mismo “una pequeña compañÃa†con “unos pocos cientos†de unidades en el sur de California, querÃa eliminar a los residentes de renta baja para poder cobrar precios más altos.
“Tengo que hacerloâ€, dijo. “Me estarÃa saboteando a mà mismo si no lo hiciera y el próximo año se pondrán otro lÃmite y... en lugar del 5%, serÃa el 3%â€.
Cuando se le preguntó cuántas personas podrÃan ser desalojadas, dijo: “No sé, muchasâ€.
Ninguno de los propietarios querÃa dar su nombre.
La ley fue presentada no como la solución definitiva a la crisis de asequibilidad, sino como una forma de detener el sangrado por aumentos repentinos de porcentaje de dos y tres dÃgitos, asà como desalojos sin culpa que limpian edificios enteros para hogares de mayores ingresos.
De hecho, tal lÃmite habrÃa evitado grandes alzas en algunos vecindarios. En Boyle Heights, por ejemplo, la renta media de las unidades no controladas aumentó un 20% en 2017 y un 11% un año antes, según un estudio del Centro Terner para la Innovación de la Vivienda en UC Berkeley.
Sin embargo, el análisis de 10 comunidades de California durante un perÃodo de cinco años encontró que la mayorÃa de los aumentos de renta anual promedio estaban por debajo del 8%, lo que probablemente serÃa el lÃmite en muchos años según la nueva ley, dadas las tasas de inflación recientes.
No todos en la industria de bienes raÃces se opusieron al proyecto de ley estatal. La Asociación de Apartamentos de California permaneció neutral y espera que rompa un impulso para regulaciones aún más estrictas. Debra Carlton, vicepresidenta sénior de asuntos públicos de la asociación, dijo que el grupo querÃa hacer “nuestra parte†para mejorar la asequibilidad, al tiempo que limitaba los efectos negativos sobre los propietarios.
Carlton dijo que las sugerencias, como Block’s, de que los propietarios eliminen rápidamente a los inquilinos de renta baja son “desmesuradasâ€. Aseguró que eso propaga innecesariamente el temor sobre una ley estatal que permita un beneficio razonable y que pretenda dejar de “exprimirâ€.
Ella dijo que muchos propietarios han podido mantenerse al dÃa con los gastos y obtener una ganancia decente con aumentos por debajo del nuevo lÃmite.
El proyecto de ley “no deberÃa causar de repente este cambio masivo en la forma de operarâ€, dijo.
El asambleÃsta David Chiu (demócrata de San Francisco), autor del proyecto de ley, dijo que no era posible revertir los desalojos que han ocurrido cuando la ley entre en vigencia, como lo hace el proyecto de ley con aumentos de alquiler. Y manifestó que la legislación era necesaria porque muchos propietarios ya estaban eliminando a los inquilinos de bajos ingresos para cobrar una renta más alta durante todo el auge inmobiliario actual.
“Detener los desalojos arbitrarios es el propósito exacto del proyecto de leyâ€, dijo. “A partir del 1 de enero, esa práctica terminaráâ€.
Los propietarios aún podrán desalojar a los inquilinos por renovaciones “sustanciales†si pagan una tarifa de reubicación equivalente a un mes de alquiler a los que se van. Pero las renovaciones no pueden ser cosméticas, como pintar.
Miles Williams, de Real Property Management Southland, que administra unidades en las áreas de Long Beach y Downey, dijo que los propietarios deberÃan poder separarse de un inquilino una vez que finaliza el contrato de arrendamiento. Él predijo que la nueva ley hará que su compañÃa sea más estricta sobre a quién alquila en primer lugar.
“Probablemente aumente los criterios de puntaje de crédito, o de ingresos, o profundice más en el historial de alquileresâ€, dijo.
Steve Battaglia, propietario de tres pequeñas propiedades en la costa central, dijo que no planea emitir avisos rápidos de 60 dÃas antes de la fecha lÃmite, porque está cerca de las tasas de mercado. Pero afirmó que será más agresivo con los aumentos para mantener el valor de su propiedad. Eventualmente necesitará refinanciar y un dÃa puede vender. Los niveles actuales de renta serán más importantes durante ese proceso, aseveró, porque los bancos y los compradores saben que hay lÃmites para los aumentos.
“Voy a... presionarlo tanto como pueda para nunca arrepentirmeâ€, dijo.
En Burbank, Karen Pearson calificó de injusto el nuevo proyecto de ley estatal porque parece estar en oposición a la voluntad de los votantes, que el año pasado rechazaron la Proposición 10, que habrÃa permitido versiones más estrictas del control de alquileres.
Pearson, de 56 años, está preocupada por su fourplex, una propiedad que ella y su esposo compraron para poder jubilarse. Han pasado unos tres años desde que aumentó los alquileres. Eventualmente tendrá que reemplazar el techo del edificio y dijo que es probable que los gastos diarios, como el agua, sigan aumentando. Una unidad, de una habitación, es alquilada por una pareja mayor que paga $400 menos que la unidad de un solo dormitorio más barata de Burbank que aparece en HotPads, un sitio web de búsqueda de apartamentos.
Dijo que eliminar a un buen inquilino de forma rápida debido a la factura serÃa “horribleâ€, pero siente presión por aumentar los alquileres más rápidamente con los lÃmites.
“Hoy no hace la diferenciaâ€, dijo sobre la baja renta. “Pero tal vez lo hará dentro de 10 añosâ€.
Larry Gross, director ejecutivo de la Coalición para la Supervivencia Económica, un grupo de derechos de los inquilinos, calificó el proyecto de ley estatal como un paso en la dirección correcta.
“No puedo decir cuántos inquilinos manifestaron: ‘Nuestro casero era bueno pero falleció, y los hijos entraron y aumentaron el alquiler’â€, dijo.
Si la experiencia con el control de alquileres en Los Ãngeles es una guÃa, el proyecto de ley estatal, a la larga, dará como resultado una mayor estabilidad y asequibilidad para los inquilinos, dijo Daniel Flaming, presidente de la Mesa Redonda Económica.
En 2009, el grupo de investigación lanzó un estudio de la Ordenanza de estabilización de rentas de Los Ãngeles, que limita los aumentos en los edificios construidos antes de octubre de 1978. Una encuesta a cerca de 5.000 inquilinos en 2007 y 2008 descubrió que los arrendatarios en unidades de renta controlada vieron aumentos más frecuentes que inquilinos en edificios no controlados. Pero cuando los edificios no controlados sufrieron aumentos, fueron más grandes.
El lÃmite en L.A. es más restrictivo que el lÃmite estatal; los aumentos de renta permitidos varÃan de 3% a 8%, dependiendo de la inflación.
Pero en una encuesta por separado para el mismo informe, el 39% de los propietarios con control de rentas manifestaron que generalmente no aumentaban los alquileres por el máximo permitido, mientras que el 22% dijo que depende del inquilino. Flaming señaló que otros factores además de la ley limitan el deseo o la capacidad del arrendador de aumentar los alquileres. Por ejemplo, los dueños pueden no querer arriesgarse a que un aumento cree una vacante costosa o arruine una relación con un arrendatario existente.
En general, la encuesta de la Mesa Redonda Económica encontró que los inquilinos que permanecen en unidades de renta controlada durante dos a 11 años terminaron con un aumento acumulado de alquiler más pequeño que los inquilinos que permanecieron por la misma cantidad de tiempo en unidades no controladas. Los mayores ahorros fueron para aquellos que se quedaron más tiempo.
Flaming manifestó que el proyecto de ley estatal, con su lÃmite menos restrictivo, proporcionará menos protección que la ley de Los Ãngeles. Pero aún ayudará a los inquilinos, dijo: “Tener la protección contra alzas muy grandes en un mercado ‘caldeado’ es la principal protecciónâ€.
Pero Lowery, de la Asociación de Viviendas de Alquiler de California, predijo que el proyecto de ley harÃa las viviendas más caras en general. Los costos adicionales, y el tiempo, de tener que probar las malas acciones al desalojar a un inquilino podrÃan obligar a los dueños a vender a grandes propietarios. El estudio de Los Ãngeles descubrió que los propietarios más grandes tenÃan mayor probabilidad de aumentar los alquileres hasta el lÃmite cada año.
Un estudio reciente de investigadores de Stanford analizó el control de alquileres desde 1994 en San Francisco y descubrió que la polÃtica mantenÃa a las personas en sus hogares que de lo contrario habrÃan sido desplazadas. Pero los lÃmites mucho más estrictos que las reglas estatales alentaron a algunos dueños a convertir unidades en condominios o demoler sus propiedades, lo que los investigadores creÃan que ejercÃa una presión al alza sobre las rentas en toda la ciudad.
Los propietarios dicen que esa es una razón para no imponer el control de alquileres, pero los partidarios del control ven la lección opuesta. René Christian Moya, director de campaña de Housing Is a Human Right, dijo que su grupo respalda la prohibición de retirar del mercado las viviendas de renta, asà como una medida de la boleta electoral de 2020 para limitar los alquileres incluso en unidades vacantes.
“Tenemos que presionar por más†que la ley estatal, dijo.
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