Las reglas de desalojo y control de alquileres del condado de Los Ãngeles avanzan para áreas no incorporadas
En medio de la crisis de la vivienda y la falta de vivienda en California, la Junta de Supervisores de Los Ãngeles votó a favor de redactar una ordenanza permanente de control de rentas.
En un intento por proporcionar a los inquilinos estabilidad y combatir el aumento de la falta de vivienda, la Junta de Supervisores del Condado de Los Ãngeles promovió el martes una medida permanente de control de rentas para las comunidades no incorporadas.
En una votación de 5-0, los funcionarios pidieron al personal que redactara una ordenanza que vincule los aumentos anuales con la inflación y requiera que los propietarios tengan una “causa justaâ€, como no pagar el alquiler, antes de desalojar a los inquilinos.
En respuesta a la crisis de vivienda de California, el gobernador Gavin Newsom anunció un acuerdo con los lÃderes legislativos para limitar los aumentos de alquiler para millones de personas.
Las nuevas reglas se aplicarÃan a aproximadamente 43.500 unidades multifamiliares construidas el 1 de febrero de 1995 o antes, en comunidades no incorporadas como East L.A., Willowbrook y Rowland Heights. Se unirÃan a la ciudad de Los Ãngeles, Santa Mónica, Beverly Hills y West Hollywood como municipios locales con medidas permanentes de control de rentas.
Si la medida hubiera estado vigente en los últimos años, los aumentos anuales de la renta se habrÃan limitado al 3% o 4%, una tasa que, según los patrocinadores, protege a los inquilinos y permite a los propietarios obtener un retorno razonable de su inversión.
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“Vemos esto como la prevención de la falta de vivienda y queremos tomar medidas para proteger a los inquilinosâ€, dijo la supervisora Sheila Kuehl, que impulsó la medida, en una conferencia de prensa antes de la votación.
Los grupos de propietarios se opusieron a la medida, diciendo que obligarÃa a los dueños de departamentos pequeños a aumentar los alquileres donde de otra manera no lo harÃan.
La acción del martes fue el último esfuerzo para expandir los derechos de los inquilinos en el sur de California a medida que aumenta la falta de vivienda. Los arrendatarios han emprendido huelgas de alquileres y han llevado protestas a las casas de los propietarios.
A principios de este año, Inglewood y Culver City aprobaron medidas temporales de control de alquileres, y Pasadena, Long Beach y Glendale ordenaron pagos de reubicación en ciertas situaciones.
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Múltiples fuentes de datos muestran que la tasa de aumento en las rentas promedio se ha desacelerado en todo el condado en los últimos años. Pero los alquileres han crecido considerablemente desde 2012 y algunos inquilinos todavÃa ven grandes incrementos, particularmente después de que un nuevo propietario compra un edificio.
Los aumentos anuales de alquiler en edificios antiguos se han limitado al 3% en áreas no incorporadas bajo una medida temporal que la junta aprobó el año pasado para darle espacio para crear una versión permanente.
Pero antes de que se aprobara esa medida temporal, algunos inquilinos vieron aumentar su renta un 30%, un 60% y, en un caso, un 395%, según el Centro de Derecho y Acción Comunitaria de Los Ãngeles, que ha estado presionando por el control del alquiler.
Otros propietarios les dijeron a todos los inquilinos que se fueran en 60 dÃas, una estrategia popular que los inversionistas usan para gentrificar vecindarios y deshacerse de los hogares de bajos ingresos para renovar las unidades en espera de personas que paguen más.
“Cada vez que conducÃamos por un paso subterráneo, un parque, una acera sombreada, me preguntaba si era un buen lugar para instalar nuestras carpasâ€, dijo Carolina RodrÃguez, residente del este de Los Ãngeles, cuyo aumento de 63% en el alquiler fue una historia estimulante en el impulso del control de alquileres en comunidades no incorporadas.
RodrÃguez rechazó el aumento del alquiler a través de múltiples batallas judiciales y permaneció en su casa. Pero varios estudios recientes han encontrado que el aumento de la renta en áreas de alto costo conduce a un incremento de la falta de vivienda, lo que hace que las personas que ya están en riesgo salgan a las calles.
Muchos en la industria de los apartamentos dicen que los polÃticos culpan injustamente a los propietarios por un complicado problema de personas sin hogar, en el que el trabajo de bajos salarios o la salud mental pueden desempeñar un papel.
La industria dice que la mayorÃa de los dueños no están desquiciando a los inquilinos, sino que necesitan flexibilidad en los grandes aumentos para que puedan cubrir costos inesperados. Fred Sutton de la Asociación de Apartamentos de California argumentó que limitar el alquiler causará que algunos propietarios que no incrementan la renta cada año lo hagan, porque no saben cuándo afectará un gran gasto.
“[Los propietarios] no pueden quedarse atrásâ€, dijo Sutton. “A la larga, hará que las cosas sean más carasâ€.
Una vez redactada, la ordenanza permanente volverá a la junta para su aprobación en noviembre, pero tales votos son a menudo formalidades.
En edificios cubiertos en áreas no incorporadas, los aumentos de alquiler permitidos equivaldrÃan al cambio en el Ãndice de precios al consumidor, excepto en ciertas situaciones.
Los incrementos de renta generalmente no podrÃan ser superiores al 8%. Si la inflación fuera del 1% o del 2%, la mayor cantidad que los alquileres podrÃan aumentar serÃa del 3%. Si la inflación cayera por debajo del 1%, los aumentos de renta permitidos serÃan menores al 3% y quizás tan bajos como cero.
La supervisora Kathryn Barger, que estaba en contra de la medida temporal, votó para redactar una ordenanza permanente. Su portavoz dijo que esta ordenanza logra un equilibrio entre los derechos del propietario y el inquilino, en parte porque permitirÃa a los dueños una forma de traspasar los costos de importantes mejoras de capital, como la reparación de un techo.
Según la ley estatal, los propietarios de unidades de renta controlada también tienen derecho a cobrar todo lo que quieran cuando uno de sus inquilinos se mude. Pero al llegar uno nuevo, los dueños tienen una vez más la limitación de cuánto pueden aumentar el alquiler cada año.
Dichas reglas de vacantes son obligatorias por la Ley Costa-Hawkins, que también prohÃbe el control de alquileres en viviendas unifamiliares y unidades multifamiliares construidas después del 1 de febrero de 1995.
Las protecciones permanentes de “causa justa†del condado también se aplicarÃan a las unidades construidas después de la fecha de febrero de 1995, asà como a las viviendas unifamiliares.
La junta también votó el martes para establecer servicios de defensa de desalojo para los inquilinos y para estudiar la necesidad de pagos de reubicación si el fuerte aumento de la renta obliga a las personas de propiedades no controladas.
Muchos economistas dicen que la raÃz de los problemas de asequibilidad de California es que durante décadas se han construido muy pocas viviendas en relación con el crecimiento de la población y el empleo. Y argumentan que si bien el control de alquileres ayuda a algunos inquilinos, ejerce una presión al alza sobre las rentas en general, ya que algunos propietarios deciden salir del negocio y convertir las unidades en condominios.
Brian Asquith, economista del Instituto Upjohn, con sede en Michigan, dijo que el control de alquileres puede ser una buena polÃtica a corto plazo para detener los aumentos dramáticos y frenar la gentrificación. Pero aseguró que a largo plazo, los formuladores de polÃticas deberÃan eliminar los controles y permitir que se construyan más viviendas para que los propietarios no tengan la influencia necesaria para exigir aumentos del 50%.
Los grupos de derechos de los inquilinos dicen que el mercado privado nunca construirá lo suficiente para hacer que las viviendas sean asequibles. Les preocupa que permitir un mayor desarrollo signifique que más inversores desplacen a los hogares de bajos ingresos.
En cambio, argumentan que la vivienda debe tratarse como una utilidad regulada y que, además de los lÃmites de alquiler, la ley estatal debe cambiarse para que los gobiernos puedan prohibir a los propietarios retirar unidades del mercado de alquiler.
“Necesitamos detener la mercantilización de la vivienda y comenzar a tratar a las personas por encima de las gananciasâ€, dijo Kimberly Miranda, una activista de residentes e inquilinos del este de Los Ãngeles, a los supervisores del condado.
La Legislatura estatal no está considerando permitir que los gobiernos locales prohÃban la eliminación de viviendas de alquiler. Pero el martes, el Senado estatal aprobó un proyecto de ley estatal que limitarÃa los aumentos anuales para la próxima década en un 5% más inflación para edificios de más de 15 años, incluidas las viviendas unifamiliares que son propiedad de corporaciones u otros inversores institucionales.
Si ese proyecto de ley se convierte en ley, no anularÃa las ordenanzas existentes de control de alquileres como la que la Junta de Supervisores votó para redactar el martes.
La Asociación de Apartamentos de California. decidió no oponerse al proyecto de ley estatal. En un correo electrónico que explica su decisión a los miembros, el grupo dijo que el pasaje podrÃa traer “beneficios polÃticos indirectos†porque los inquilinos activistas y los gobiernos locales progresistas “pueden ser menos propensos a buscar sus propias medidas de control de rentasâ€.
El martes, antes de la votación del condado de Los Ãngeles, activistas y lÃderes polÃticos del condado celebraron una conferencia de prensa y pidieron que más ciudades aprobaran sus propias medidas de control de rentas, argumentando que el proyecto de ley estatal no es suficiente.
Luego, los activistas marcharon por Grand Park y calle abajo, cantando: “¡La vivienda es un derecho humano! ¡Lucha! ¡Lucha! ¡Lucha!â€.
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