Ha expirado la moratoria de desahucios del condado de Los Ángeles. ¿Qué significa esto para los inquilinos?

El último día de marzo marcó el final de las protecciones contra desahucios del condado de Los Ángeles de la era de la pandemia.

Incluso antes de eso, los desahucios habían ido en aumento paulatinamente. En el último año, las solicitudes de desahucio en todo el condado han vuelto a los niveles previos a la pandemia, con más de 3.000 al mes, según Kyle Nelson, investigador postdoctoral de la UCLA.

Para los propietarios, el fin de las normas de la época de la pandemia supone un alivio, según Daniel Yukelson, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles.

“Los propietarios se alegran de haberse quitado esa prohibición de encima”, dijo. “Han sido tres años muy complicados: ha sido muy difícil cobrar los alquileres adeudados legalmente”.

Por su parte, los defensores de los inquilinos afirman que cada vez son más las personas que reciben notificaciones de desahucio. A menudo, las personas que reciben estas notificaciones no están seguras de cómo deben responder, o incluso de si deben hacerlo. Las normas sobre desahucios y protección de los inquilinos son complicadas y pueden resultar difíciles de entender incluso para los abogados.

“Todos los días recibo una llamada o alguien viene a la oficina para decirme: ‘Lupita, he recibido esta carta. ¿Qué dice? ¿Qué tengo que hacer”, explica Lupita González, organizadora del Instituto ACCE?

Afortunadamente existen normas destinadas a proteger a los inquilinos, algunas de las cuales se adoptaron durante la pandemia del COVID-19, pero varían de un lugar a otro, creando un mosaico de leyes que frecuentemente son difíciles de descifrar.

“Estamos en una nueva era, un mundo de protección de los inquilinos posterior al COVID”, afirma Faizah Malik, abogada del bufete pro-bono Public Counsel. “Cuáles protecciones aplican a la persona, depende de donde viva y si su ciudad ha promulgado una congelación de alquileres, si su ciudad ha promulgado protecciones permanentes por falta de pago, como la ciudad de Los Ángeles. Creo que será muy confuso para los inquilinos en el futuro”.

Aquí tratamos de responder a algunas preguntas comunes sobre las cambiantes normas y sobre lo que pueden hacer los inquilinos que se enfrentan a un desahucio. Este artículo se centra en los inquilinos que se han retrasado en el pago del alquiler. Pero algunas de las nuevas normas adoptadas desde la pandemia también cubren los aumentos de alquiler, las ayudas existentes y otras cuestiones relacionadas.

Puede encontrar más información sobre las normas que afectan a los inquilinos de Los Ángeles en el sitio web del departamento de vivienda de la ciudad y en www.stayhousedla.org, una sociedad entre el condado y la ciudad de Los Ángeles y proveedores de servicios comunitarios y jurídicos.

¿Cuáles eran las protecciones vigentes contra el desahucio del condado de Los Ángeles y cuándo expiraron?

Las protecciones del condado contra el desahucio expiraron el 31 de marzo. Según estas normas, que se adoptaron al comienzo de la pandemia, los inquilinos que se vieron perjudicados económicamente por el COVID-19 y no podían pagar el alquiler gozaban de cierta protección contra el desahucio. Aunque se hacía referencia a las normas como una “moratoria del desahucio”, los expertos afirman que no impedían a los propietarios presentar demandas de desahucio. En cambio, ofrecían a los inquilinos una defensa que podían utilizar en los tribunales si eran desahuciados.

Los que no acudían al tribunal de desahucios para defender su caso, o acudían, pero no tenían o no sabían cómo presentar adecuadamente las pruebas que demostraban el coste económico del COVID-19 tenían más probabilidades de perder sus casas.

Desde hace casi un año, las solicitudes de desahucio han vuelto a los niveles anteriores a la pandemia. Como las protecciones siguen expirando, algunos expertos en vivienda esperan que aumenten aún más.

Yukelson, de la asociación de apartamentos, dijo que no espera una avalancha de desahucios, debido a que el proceso de desahucio puede tardar varios meses en los tribunales.

“Lo que ocurrirá es que quizá haya avisos de tres días para desalojar cuando los inquilinos no paguen el alquiler o no estén cumpliendo su contrato”, dijo. “Puede que se presenten desahucios, pero lo que ocurre en el mundo real es que estas cosas se resuelven fuera de los tribunales”.

¿Qué significa la expiración para los inquilinos?

A partir del 1 de abril los inquilinos están obligados a pagar el alquiler, incluso si se vieron afectados financieramente por COVID-19. Eso significa que, para evitar el desahucio, los inquilinos tienen que pagar el alquiler todos los meses.

L.A. ha adoptado algunas normas que protegen a los inquilinos de la ciudad de ser desalojados si deben menos de un mes de alquiler a precio de mercado, que es determinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. Por ejemplo, si un inquilino de un departamento de un dormitorio debe 1.300 dólares, el propietario no puede desahuciarlo porque esa cantidad es inferior a los 1.747 dólares del alquiler justo de mercado. Las normas también se aplican a la zona no incorporada del condado de Los Ángeles.

“Esto da tiempo a los inquilinos”, explica Malik. Pero con el tiempo, las cantidades pueden acumularse rápidamente.

He recibido una notificación de desahucio. ¿Qué debo saber?

Los defensores de los inquilinos dicen que la regla No. 1 es: No ignore un aviso de desalojo.

“Siempre le digo a la gente que si recibe algo, ya sea del propietario, del abogado del propietario o del tribunal, asegúrese de hacer algo al respecto”, dijo John Kim, director gerente de servicios al cliente de Asian Americans Advancing Justice Southern California. “Sé que la gente tiene muchas cosas que hacer. Así que simplemente lo dejan de lado y no piensan en ello”.

Si usted recibe un aviso de desalojo, conocido como una orden de retención ilegal, por no pagar el alquiler, usted debe presentar una respuesta ante el tribunal dentro de los cinco días siguientes o correrá el riesgo de una sentencia en rebeldía en su contra, lo que significa que ha perdido el caso. La orden de retención le explicará en inglés y español que su respuesta debe tener el formato legal adecuado y que no basta con una carta o una llamada telefónica.

Puede encontrar una explicación sobre cómo rellenar el formulario aquí. Los defensores también crearon un kit de herramientas para ayudar a los inquilinos a preparar una respuesta si no pueden conseguir un abogado.

González, la organizadora, dijo que muchas veces ve a los inquilinos llegar a su oficina pidiendo ayuda después de haber recibido un aviso de desalojo porque no respondieron a la retención ilegal. En ese momento, dijo, es mucho más difícil ofrecer ayuda.

Debo alquileres atrasados de la pandemia. ¿Qué debo saber?

Se calcula que cientos de miles de personas en todo el estado se retrasaron en el pago del alquiler durante la pandemia.

Hay diferentes normas sobre el pago de esa deuda, dependiendo de dónde te encuentres. Por ejemplo, en Los Ángeles, los inquilinos tienen hasta el 1 de agosto para pagar el alquiler adeudado desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre de 2021, y tienen hasta el 1 de febrero de 2024 para pagar el alquiler adeudado desde el 1 de octubre de 2021 hasta el 31 de enero.

La ley estatal también prohíbe el desalojo en algunos casos por impago del alquiler adeudado durante los primeros meses de la pandemia, aunque los inquilinos que cumplan los requisitos deben haber firmado una Declaración de dificultades económicas COVID-19 en los 15 días siguientes a la recepción de la notificación de pago o desalojo. Durante determinados periodos, habrían tenido que pagar al menos una cuarta parte del alquiler, y los defensores de los inquilinos afirman que muchos no pudieron hacerlo. Los propietarios también pueden seguir intentando cobrar el alquiler no pagado en los tribunales de menor cuantía.

Asegúrate de conocer las normas de tu ciudad o comunidad y de saber qué administración local se ocupa de tu barrio (a veces, una dirección puede llevar el nombre de una ciudad cuando en realidad vives en una zona no incorporado del condado). Aquí encontrará una herramienta facilitada por la ciudad de Los Ángeles para buscar su dirección.

¿Tengo garantizado un abogado en el juicio de desahucio, aunque no pueda contratarlo?

No. Los defensores de Los Ángeles están presionando para que se adopte una norma sobre el derecho a un abogado, similar a la que se adoptó en la ciudad de Nueva York hace varios años.

Hay algunos recursos para los inquilinos de bajos ingresos que necesitan un abogado. Stay Housed L.A. ofrece un enlace para solicitar ayuda legal para los inquilinos que no pueden permitirse un abogado. El sitio también ofrece una lista de talleres que pueden ayudar a explicar el proceso de desalojo.

Sin embargo, las organizaciones que ofrecen servicios jurídicos gratuitos muchas veces se ven desbordadas por el gran número de inquilinos que solicitan ayuda y no pueden prestar servicios jurídicos completos a todos.