Las casas de nueva construcción en San Diego son escasas, caras y cada vez más pequeñas
Al comenzar el año 2022 la gran mayoría de las nuevas construcciones confirmadas por promotores son proyectos de departamentos y casas adosadas.
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SAN DIEGO — En un predio polvoriento de Chula Vista, Kent Aden cree ver el futuro de la vivienda en San Diego.
El veterano de la industria de la vivienda, que ha supervisado dos comunidades de planes maestros en Chula Vista, dice que las viviendas unifamiliares más pequeñas de Whitmore podrían ser solo la mejor manera de que los propietarios primerizos puedan finalmente entrar en una casa tradicional en el cada vez más caro mercado local.
Las casas nuevas en Whitmore, de 1947 a 2166 pies cuadrados, se encuentran en el rango de mediados a altos de 600 mil dólares, un precio visto localmente para casas adosadas y condominios. No es barato para la mayoría de los estándares - pero es menos que el precio medio de una casa unifamiliar de reventa del condado de San Diego, 820 mil dólares en diciembre.
Aden, presidente de HomeFed Communities, dijo que el proyecto de Whitmore atrajo a los compradores -que adquieren las casas antes de que estén terminadas- porque es una oportunidad de conseguir el tipo de casa que la mayoría de la gente desea: una casa con patio y sin vecinos con los que compartir paredes.
“La singularidad es que se trata de una casa unifamiliar aislada”, dijo durante un reciente recorrido por el proyecto en Otay Ranch.
Whitmore podría ser un punto brillante en el bolsillo de los compradores de viviendas, pero el panorama general de la vivienda este año todavía podría ser difícil para aquellos que planean conseguir su primera casa.
Aquellos que esperan que la oferta de casas nuevas del condado de San Diego podría aumentar el inventario general de viviendas en el mercado apretado serán decepcionados.
Para empezar el año 2022, solo hay unas mil nuevas viviendas unifamiliares confirmadas por los promotores, y el grueso de la nueva construcción residencial está reservado a departamentos y casas adosadas.
Las primeras estimaciones tienen en cuenta las previsiones de los promotores sobre el número de viviendas que pondrán en circulación en un determinado proyecto. Las estimaciones de principios de año suelen ser mucho más bajas de lo que se acaba construyendo, ya que los promotores aumentan su producción en función del éxito de las ventas.
Unas mil viviendas unifamiliares nuevas confirmadas para empezar el año son pocas en comparación con la demanda, y el precio lo refleja. Los precios de las viviendas nuevas oscilan entre casi 700 mil dólares y más de 2 millones de dólares. La mayoría de las viviendas nuevas se encuentran en la comunidad maestra de Otay Ranch, en Chula Vista, en la comunidad Park Circle de Valley Center, en Fallbrook y en 3Roots, en Mira Mesa.
Los expertos en vivienda dijeron que una de las principales razones por las que no hay más proyectos de casas unifamiliares en el condado de San Diego este año, o en un futuro próximo, es que los planificadores estatales y comunitarios están favoreciendo el desarrollo más denso cerca del tránsito.
Eso significa que los grandes proyectos de viviendas unifamiliares en la zona rural de San Diego —que ya es probable que sean votados en contra, no aprobados or detenidos por acción legal— podrían ser una cosa del pasado.
No todo es pesimismo para los compradores de viviendas porque muchos promotores han pasado a ofrecer productos de menor tamaño que siguen siendo unifamiliares pero son menos costosos que algunos condominios.
Además de Whitmore, el proyecto Trailside en Valley Center tiene casas de alrededor de 2000 pies cuadrados y comienzan en el rango de 630 mil dólares, y el proyecto Crestline en Spring Valley que tiene casas de 1700 pies cuadrados a 1800 pies cuadrados en alrededor de 650 mil dólares.
“Es algo bueno y una tendencia que tiene que continuar”, dijo Gary London, un analista de la vivienda de San Diego. “Es la eficiencia del uso del suelo. Las casas más pequeñas, los lotes más pequeños y los precios más pequeños van de la mano”.
La tendencia de las viviendas unifamiliares más pequeñas aún no está al mismo nivel que casas estrechas estilo japonés que dominan los suburbios de Tokio, pero es un cambio para la región, especialmente después de muchos de los grandes proyectos del condado de San Diego que surgieron después de la Gran Recesión.
Por ejemplo, uno de los mayores proyectos de los últimos tres años ha sido la comunidad Sterling Heights, al norte de Black Mountain Ranch. Las viviendas van desde los 4936 pies cuadrados hasta los 6540 pies cuadrados. El proyecto ya se vendió por completo, pero las viviendas valían tanto como 3.4 millones en marzo de 2021.
London dijo que es cierto que muchas casas de San Diego eran más grandes porque eso era lo que aprobaban los órganos de gobierno locales, pero no es que los promotores tuvieran mucha motivación para hacer retroceder los planes.
“Pueden ganar tanto dinero, si no más, construyendo la McMansion y vendiéndosela a una persona en vez de a 10”, dijo.
Kerry Garza, fundador y presidente del promotor principal de Park Circle, Touchstone Communities, dijo que el tamaño de sus nuevas viviendas en Valley Center se basaba en lo prácticas que eran con los planes locales.
Los planificadores del condado de San Diego han estado presionando durante más de una década para densificar las aldeas, que es como el desarrollo fue aprobado bajo su plan general. Sin embargo, dijo que dudaba de que la comunidad de Valley Center aprobara un proyecto de casas adosadas muy densas, por lo que se optó por casas unifamiliares más pequeñas.
Garza dijo que el resultado fue la creación de una mezcla de casas que están en alta demanda.
“Se están vendiendo como pan caliente”, dijo.
Park Circle: Grandes patios y espacios abiertos
Valley Center está a punto de volverse mucho más activo.
El plan maestro de Park Circle, con 632 viviendas, comenzó a construirse en el verano de 2019 en la zona no incorporada del condado de San Diego y ha sido una venta rápida para todos los promotores implicados. Está a unas 20 millas al este de la costa y al norte de Escondido, por lo que es más probable que los compradores de viviendas sean los que trabajan en el norte del condado.
Hay varios promotores trabajando en los 186 acres de Park Circle, incluyendo KB Home, Beazer Homes, Meritage Homes, Shea Homes y Richmond American Homes. Touchstone Communities dijo que más de 7000 personas se inscribieron en una lista de interés a principios de 2021 cuando las primeras ventas comenzaron.
Uno de los proyectos es Sundance, que cuenta con casas de 2061 pies cuadrados a 2620 pies cuadrados que comienzan en 807 990 dólares. Es uno de los proyectos más caros en el desarrollo, pero todavía menos que una casa unifamiliar de reventa en las zonas más cercanas al centro.
“El mayor atractivo es que es solo un piso”, dijo Daniel Loth, vicepresidente de ventas y marketing.
A diferencia de muchos de los proyectos de casas más pequeñas en el condado que maximizan el espacio, el esfuerzo de Touchstone para no entrar en una batalla con la comunidad de Valley Center con un proyecto más denso significa un lote mucho más grande en Sundance. Los compradores no solo tienen grandes patios delanteros y traseros, sino que obtienen garajes para dos autos con la opción de un garaje para tres autos.
Park Circle podría haber incluido 700 viviendas más, según lo aprobado por el promotor principal. Es un fuerte contraste con el plan maestro de Otay Ranch de Chula Vista, que ha favorecido un desarrollo más denso con casas adosadas, departamentos y, en algunos casos, casas más pequeñas.
Al igual que todas las nuevas viviendas construidas en California este año, las casas de Park Circle vienen con paneles solares. La ley que exige la energía solar entró en vigor en 2020, pero los proyectos que se iniciaron antes estaban exentos. Este es el primer año en el condado de San Diego donde la mayoría de las casas nuevas vienen con energía solar.
Todos los residentes de Park Circle podrán utilizar un gran parque, un centro comunitario, un gimnasio, una piscina y un jacuzzi en el centro de la urbanización.
Se han vendido unas 250 viviendas en Park Circle, dijo Touchstone Communities. De ellas, 100 viviendas están ocupadas, mientras que el resto están aún en construcción.
Loth dijo que esperaban que la mayoría de los compradores vinieran del norte del condado, pero el deseo de vivir en zonas más rurales y abiertas durante COVID-19 parece haber motivado a los compradores. Dijo que han visto los compradores del sur del condado e incluso fuera de San Diego.
Côta Vera: Un plan maestro dentro de un plan maestro
El centro de la construcción de nuevas viviendas en los próximos años será probablemente el proyecto Côta Vera, en Chula Vista. Tiene espacio para 2300 viviendas repartidas entre casas adosadas, departamentos, viviendas subvencionadas, condominios y casas unifamiliares.
El tamaño del proyecto es aún más intenso si se tiene en cuenta que forma parte del plan maestro de Otay Ranch (casi del tamaño de San Francisco), que incluirá unas 18 mil viviendas cuando se construya.
Côta Vera es una especie de plan maestro dentro de un plan maestro que tiene su propio proyecto y sus propios servicios, aparte de Otay Ranch.
Se encuentra al final de la carretera de La Media, en una zona no urbanizada alrededor de Rock Mountain, al oeste de la carretera estatal 125.
La Côta Vera, de 400 acres, incluirá senderos, un núcleo urbano con comercios, piscina, una parada de autobús de MTS rapid, gasolinera, estación de bomberos, parque y escuela primaria.
El gimnasio de lujo Lifetime Fitness recientemente firmó un contrato de arrendamiento para una nueva estructura en el núcleo urbano del plan maestro.
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